房地产企业债券融资正在步入“复苏”的临界点。

　　6月，新城发展启动美元债发行，这是今年首只纯民营地产公司发行的美元债，有助于提振市场信心。

　　事实上，今年房地产债券发行亮点颇多。今年上半年，美的置业和滨江地产等优质民营企业成功发行债券实现融资。在品种选择上，保利发展采用了定向可转债，这也是今年发行规模最大的房地产债券。

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　　总体来看，房地产企业债券净融资规模正处于平衡期，未来两年到期债务也将持续降低，有利于行业轻装前行。

　　首只民营地产美元债亮相

　　6月12日，新城发展启动了3亿美元优先票据的发行。

　　新城发展为新城控股集团港股上市平台，新城控股集团还通过多层持股控制A股主体新城控股，两者构成“A+H”双上市架构。新城控股主营住宅开发业务与商业运营，2024年营收890亿元，净利润7.52亿元。新城发展则承担集团债务管理和资本运作职能。

　　中证鹏元评级研究员史晓姗向上海证券报记者表示，新城发展美元债的发行冲破了2022年以来民营房企境外发债的“冰封期”。虽然是借新还旧，但仍是积极信号，有利于经营稳健的民营企业重启境外融资。新城系的融资破局，也标志着民营房企正转向信用分层修复期。

　　资料显示，2025年为新城发展境内存续债券偿还小高峰。2025年初，新城系公司境内存续债券109亿元，当年到期本金37亿元；境外存续债券10亿美元，当年到期本金6亿美元。

　　不过，此次新城发展发行的优先票据利率并不低，高达11.88%，这也反映出债券风险定价仍未回归正常化。

　　此前，中交集团控股的绿城中国也成功发行了美元债。绿城中国公告，已在2025年2月13日与多家金融机构签订了认购协议，发行本金总额为3.5亿美元、年利率为8.45%的优先票据。

　　中诚信国际企业评级部首席分析师蒋螣表示，新城发展与绿城中国启动美元债发行，对境外投资人重拾对中资房企的信心具有重要意义。预计后续在美联储降息落地、境外投资人调整资产配置的背景下，会有更多面临美元债到期的中资房企或出于保留融资渠道等原因尝试发行境外信用债。

　　不过，惠誉评级亚太区企业评级董事石露露向记者表示：“良好的资产质量和健康的经营状况是民营房企今年成功发行海外债的必要条件。然而，考虑到大部分民营房企的基本面情况和海外发债的成本劣势，其可复制性还有待观察。”

　　民企发债亮点颇多

　　事实上，今年上半年房地产债券市场已经出现了一些积极变化。

　　从发行品种看，今年以来共计发行256只地产债，中期票据和私募债发行最为活跃。其中，中期票据高达109只，占比达到了42%。从发行主体看，地方国企仍是发行主流。

　　最令市场关注的是民企发债。民营地产企业2020年后的发行规模持续大幅下降，2021年以来净融资持续为负，但呈现小幅修复趋势。今年以来，房地产行业呈现典型分化特征，优质民营公司已重启债券，另有部分企业仍在处置存续债务。

　　史晓姗认为，目前房地产行业债券融资正处于从“幸存”到“复苏”的临界点。

　　数据显示，今年以来，优质民企和公众公司发行债券共计16只，包括美的置业、滨江房产、新希望五新实业等。

　　民企增信措施成为一大看点。蒋螣表示，今年房企境内债发行总量延续收缩态势，主要系近年房企开发规模减少，债务随之压降等因素导致。

　　今年4月，美的置业发行了2只中期票据，均采用了CRMW的信用增强方式。例如，平安银行美的置业MTN003信用风险缓释凭证的信用保护费费率为0.9%。

　　除了优质民企启动发债外，新的融资工具也值得关注。

　　6月，上海上半年最大规模土地拍卖中，保利发展以30.8%溢价率竞得杨浦区一宗核心地块，一鸣惊人。这与保利发展背后的强大融资能力密不可分——保利发展于5月发行了85亿元定向可转债，这是今年融资规模最大的房地产债券。

　　中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿表示，2025年房地产相关政策都将在前期政策目标的基础上进一步加大调节力度，去库存工作进展有望进一步加快。未来创新融资工具应用方面，ABS、租赁住房REITs和绿色债券可能成为新增长点。

　　房地产债券偿还规模呈下降趋势

　　随着债券到期规模的持续缩减，房地产行业未来有望步入融资与到期规模基本匹配的阶段。

　　截至6月26日，今年房地产行业境内债券融资呈现出净偿还态势，即到期规模大于融资规模，但净偿还金额并不大。

　　Wind数据显示，今年一季度房地产行业发债1124.6亿元，偿还1400.71亿元；第二季度发行1113亿元，偿还1387.41亿元。房地产行业两个季度分别净偿还276.11亿元和274亿元。

　　郜宇鸿表示，今年地产债偿还高峰主要集中在上半年，下半年总偿还规模1631亿元，较上年显著下降，到期压力有所缓解。

　　数据显示，2021年房地产行业债券到期金额高达7940.84亿元，此后逐年降低。从2022年至今年，到期金额分别为5545.14亿元、5397.25亿元、5247.09亿元和4427.02亿元。在2028年后，到期金额将进一步降低至2000亿元规模。

　　目前，房地产信用状况亦有所改善。郜宇鸿表示，2025年以来，房地产行业违约问题得到明显控制，未按时兑付本息、展期及触发交叉违约债券20只，新增违约债券余额224.52亿元，规模同比大幅下降，信用风险蔓延得到控制，但未来仍需重视尾部风险问题。